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[房子话题] 买拆迁房的暴富指南

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发表于 2018-5-12 09:00:16 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
同样是买房,结果大不一样!虽说目前拆迁的福利,相比之前几年十几年大幅降低,以前是一经拆迁,一套变两套,面积大一倍,还得不少拆迁款……现在呢,是按照相关法律得相应补偿,别指望拆迁暴富了。
但即便这样,能幸运得到政府的赐“拆”字,还是比不“拆”要幸运,毕竟拆迁是稳赔不赚的买卖!
话说到此,有些人就要有感慨了:为什么有些人买了房过几年后,就能赶到拆迁而赚一笔,但有些人买了房甚至一辈子都等不到拆迁呢?

接下来,牛油果结合自己的经历,给大家分享一些干货,从不同维度探讨拆迁话题。做个假设,假如你有1000万,而且符合买房资质,买什么房子未来可能幸运拆迁呢?
抱政府规划大腿
拆迁概率:☆☆☆☆☆
幸运成分:☆☆☆☆☆
这个比较困难,对幸运成分要求太高。就像北京副中心,保密工作极其严格,之前只是谣言,完全无法猜测具体区域。所以说,能被政府规划幸运砸中,是可遇不可求的。
还有目前的北京新机场,大兴庞各庄附近,估计也爆发了一批拆迁户吧!包括以前的北京南站、望京也是……

不过客观来说,以新机场这种基础建设为例,随着城市规模的发展,越来越饱和,拆迁的边际可能性越来越小,而且选址上越来越有郊区化趋势。可悲的是,郊区的农村平房,像农村宅基地之类的房子是不允许自由买卖的。
70、80年代老房
拆迁概率:☆☆☆☆
幸运成分:☆
就从拆迁可能性来看,买二手房远远高于买新房。一座刚刚盖起的楼房,怎么也得让居民住上几十年,不可能立马拆迁。
牛油果在网上搜资料时,看到了一个网友的留言,非常鸡血,为他点赞:也有一部分人认为房子根本就住不到70年就会拆迁。根据网友思路来看,上世纪70年代、80年代的老房,到目前为止已经住了70年产权中的一半时间了,拆迁几率远远高于90年代末、2000年代之后新建的楼房。


矮挫胖的小楼
拆迁概率:☆☆☆
幸运成分:☆
不要被大高楼的漂亮颜值蛊惑了,就从拆迁可能性来看,小矮楼完胜大高楼。尤其是那种3-5层的矮楼,看上去很土鳖,损了大都市的完美形象,但正因为如此,就很有可能成为拆迁瞄准的对象,其拆迁赔偿成本也是预算可控的。
2000年代之后建的高颜值大楼房呢?20多层、30多层,还指望它拆迁?!别做白日梦了,不是牛油果打击您,像这种新房,一辈子也别指望拆迁。简单算个经济账,上小学的孩子都懂,30层大高楼每层有3家,一栋楼有90户,这样的房子要拆迁了,得付给老百姓多少钱?!


鹤立鸡群的碍事楼
拆迁概率:☆☆☆☆☆
幸运成分:☆☆☆☆
记得当时通州万达广场的选址,非常明智。开发商用最低的成本,拿下了非常好的地盘。之前那附近一大半是小平房,另外有两栋5层高的居民楼,附近还有个派出所,以及底商性质的小楼(从现在的角度来看,属于违建)。
总结而言,万达广场拆迁偿债成本最高的也就是那两栋居民楼,而小平房、“违建”、派出所这些都好处理。通过这个案例,说明一定区域鹤立鸡群的碍事楼最容易拆迁。

牛油果再举个例子。目前国贸东北角附近的一栋碍事楼也拆了。这座楼仅是五层,和国贸平均30、40层,甚至目前在建最高108层的中国尊相比,它确实太low了,而且这楼的旁边还有一大块小树林。可想而知,开发商绝对不是傻子,拆这块地能达到帕累托最优原则。


繁华马路旁的屌丝楼
拆迁概率:☆☆☆☆
幸运成分:☆☆☆
有句话是酒香不怕巷子深。但牛油果觉得,应用在房地产鸿运国际娱乐网站中,这句话真不一定成立。要想找这个地方,都得拐个山路十八弯才找到,时间成本也耽误不起啊。相反,那种毗邻繁华大马路的楼房,本来客流量就很高,比较容易被开发商相中。
此条可与第4条结合,如果这栋楼还是鹤立鸡群的,那么被拆的可能性更大了。


高处不胜寒的装逼“楼”
拆迁概率:☆☆
幸运成分:☆
有句话是水至清则无鱼,这句话在房地产鸿运国际娱乐网站中,就是说明过于繁华的地段,反而不太可能拆迁了。帝都的老北京胡同就是最好例子。比二环还繁华的地段是“一环”,天安门、前门附近。但来过北京旅游的人,都可感受到北京心脏区,怎么还有许多老胡同呢?
原因就是拆不起。这地方要是拆迁,按照补偿标准,每平米至少得12万,甚至会达到20万一平米。这么高的成本钱,开发商必须要好好斟酌,政府项目的话,可能最终向钱妥协,选择了相对廉价的郊区。
于是乎,就变成北京历史保护项目了,给胡同翻新,不选择拆迁了。


“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”已过时
这句话形容上世纪的上海,许多老上海人不愿意到偏远的浦西,愿意守住黄浦江,守住上海老城区。
可悲的是,当时执拗的选择输给了目前残酷的结果。浦东新区是国家战略,是上海的门面,在集中全国财力发展之下的浦东,目前房价已能和浦西媲美,甚至还超过浦西了。这说明地区的经济发展增长程度,决定了房价增幅。

举个简单的例子,用学生成绩来形容房价。如果一个差等生考试都是30几分左右,一两年时间内突然蹦到年级前五名,基本每科都接近满分,这样的受益程度(买这种形式的房子),远远高于之前的尖子生,因为尖子生进步空间不太多。
所以说,选择未来有前景地区,最好是去国家级战略区买可能拆迁的房,远胜于非热门地区(此条与第一条有相似之处,但此条着重强调国家级规划战略)。

成熟繁华区的老楼VS婴儿成长期的新楼
拆迁概率:☆☆☆
幸运成分:☆☆
买房的朋友,估计纠结过这个问题:是买繁华地段的老鸿运国际娱乐场呢,还是新城附近的大高楼呢?牛油果认为,从拆迁几率上看,成熟繁华区的老楼更胜一筹。
为何呢?从新城区性质来说吧。较偏地区的新楼盘,看上去非常高大上,但附近人口密度较小,基础设施不完善,相比繁华区所谓是地广人稀,开发面积与前景较大。

而一个地区的发展,如同人一样,从婴儿期开始,此块地区也将逐步成熟起来。对于地广且逐渐成熟的新区,附近绝不可能拆迁。所以说,买偏远新城的拆迁概率极低,哪怕是楼层不高的房子。
而繁华地段的老楼,毕竟有人口和客流量基础,随着一步步的旧城改造进程,在成本预算范围内,大有可能在将来拆迁。

牛油果说了这八种性质的房子,分享了自己的观点,还比较了发展中的新城房与旧城区老房。概括而言:
1.政府或开发商拆迁以成本最小,经济利益最大化为原则。概率上看,郊区农村房高于鹤立鸡群的一两栋矮楼,70、80年代老房被拆概率较大。
2.那些高颜值大高楼,这辈子就别指望拆迁了,拆迁成本过大,安心好好住吧。
3.一个城市的发展潜力,决定了未来房价的涨幅,浦东就是案例。买房看地区的未来发展前景,看进步空间。
4.同样是70、80年代的老房子,要选就选羊群里出骆驼的那种,它与周围的繁华格格不入。而抱团取暖的成片成批老房子,在数量上有了劣势,可能要延迟拆迁。同时,也要注意“高处不胜寒”的现象。
声明:本文仅代表作者个人观点,不代表地产情报站观点,不构成投资意见。文中的论述和观点,敬请读者注意判断。交流请加此微信号:weibammd。

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海!外直播 t.cn/RxmJTRS 禁闻视频 t.cn/RxmJKCf 官员们背后大多有《红楼》,官二代富二代大多已《西游》,地方政府正在上演《三国》,老百姓们只能酝酿着《水浒》,不愧为中国“四大名著”演义历史现实   发表于 2018-5-13 06:31
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